广州越秀区的一家五星级养老院，一个VIP床位卖到45万元，不少人甚至从中发现了投资的机会，如当年炒房、炒墓穴、炒翡翠般涌入。但据记者调查发现，这一投资方式极为不靠谱，在北京高端养老项目不仅不热门，反而是风险四溢。
世界不同国家的养老模式各有不同。
广州热点
45万元一个床位炒噱头
调查显示，广州这个引起热议的养老项目“颐福居·尊长园”位于广州越秀区横枝岗2号大院内，占地1万多平方米，周边环境优雅，但价格也惊人。一个VIP床位45万元，入住后每个月还要交2300元服务费和管理费。
据记者了解，这一项目规划共有9栋楼宇，楼高多为3层，总共约220多间房，户型面积以23-100平方米为主，有多种户型。购买者没有产权，只有20年的使用权，一套20多平方米的小间要卖30多万元。这一项目推出之后相当热门，据记者了解，数月之内卖出了100多间。其中不少人是奔着投资目的去的。
据了解，这一项目的土地产权是国有土地，规划用途是公共绿地，属于典型的违章建筑。未来随时有可能因为产权问题遭到清理，而投资这一项目的人也可能面临巨大的风险。“有不少人打着养老的名义，实际上开发的是小产权房。”一位地产业内人士告诉记者。
目前广州这一地产项目会被如何定义还不清楚。但在北京，这样的违规案例也不少。今年北京市国土局公布了初步清理出79个在建、在售的小产权房，居然有4家打着养老的名义在销售，占到了总数的5%，它们分别是百善镇上东廓村北京园林圣懋老年公寓、兴寿镇东新城村运河人家养老院、张坊镇蔡家口村东益寿园老年中心、流村镇瓦窑村老年服务中心。
北京调查
城区一张养老床 每月3000元是中位数
2011年年底，北京市的养老机构共有401家。其中约140家是在房山、通州等郊区县，收费标准一般不超过1200元/月。但到了城区，养老价格就开始翻跟头了，一般3000元是中位数。以朝阳区东方综合养老院为例，现在吃住护理全包，一个单间在5000元左右。即便是三人间，也得在3000元左右。
而一些打着国际、五星之类的养老院，费用就更加惊人了。首先保证金就是一笔巨额资金，少则10万元，多则100万元。这种押金名义上是为了老人用钱时能够及时垫付，老人不住时也会退还，但真正意义还是低成本融资。
“照这么算，要想住这种养老公寓，没有100多万都不敢进去，花费绝对不比广州的低啊！”一位业内人士算了一下账，如果按照北京目前的平均收入水平，一般老人住不起这些私立养老院。
和广州不同的是，北京不乏高端养老项目，但目前北京高端养老院尚在起步阶段，基本上第一年入住的都超不过30人；第二年大概能达到40-50人左右；如果运作得好，第三年才会有比较明显的增长。也正是如此，北京高端养老项目并没有引起投资客的关注。
位于朝阳区双井的高端养老院“乐成双井恭和苑”，一个房间的价格为每月1万元到3万元不等。但生意极为清淡，据称签约客户不到20户，目前入住的老人大约为5户。而这个高端养老项目最大容量可以容纳350位老人。因为生意不佳，恭和苑不得不放下身段，40万至120万元的押金也暂时不收取了。
另一个北京明星养老项目保利地产“和熹会”高端养老院也没有出现任何疯抢的迹象。目前“和熹会”老年公寓正在优惠中，包括餐费和护理费在内，每个月的标准间床位费是3860元。 现在的优惠价相当于打了6.1折。
据工作人员介绍，“和熹会”共有200余个房间，可以容纳300余位老人。
统计数据显示，截至2011年年底，北京60岁以上老人达248万，每百名老人拥有的床位数仅为2.9张。如果从生意的角度考量，养老院应该是一本万利。但现实总与想象有着巨大的落差，北京养老床位投资者甚少。
现场体验
养老项目
多重硬件轻服务
记者昨日下午去了一家位于海淀区的外资养老院，更为准确的称谓是托老所。从房门进入客厅需要上五六级台阶，台阶的左侧安着一把带轨道的椅子。工作人员介绍，这把椅子可以自动升降，方便老人上下台阶。客厅、餐厅、房间墙上安有同色系的木质扶手。卫生间的盥洗台要比普通的低一些，这是为了方便老人坐着轮椅洗漱。
“我们的餐桌椅也是根据老年人特制的，可以直接把轮椅推进去”。这家托老所楼上楼下共有4个房间，8张床位，每张床的外围都挂着淡蓝色的帘子。“平时拉开，需要的时候拉起来，保护老人的隐私。”工作人员告诉记者。每张床都可以用遥控器调整背部、腿部和腰部的角度，还可以整体升降。但记者一问价格，5000元一个月。
两天的调查，给记者深刻的印象是，目前，各种养老项目很多，资金也有得是，但无论是北京还是广州或是其他城市，对养老产业认识还很初级。“现在的养老机构，硬件越来越高级，装修越来越豪华，价格也越来越贵。但国外真正的高端养老机构是服务高端，而并不是硬件高端。”经营托老所的朱先生告诉记者。“有管理经验的没资金，有资金的没耐心，最后就是修了很多空巢养老院，穷人住不起，富人不愿意住。”
目前，公办的养老院最受市民欢迎，但大多数老人都排不起队。据了解，北京市第一社会福利院如果现在去排队，可能要等到10年后才能入住。一方面是资源紧缺，一方面是高空置率，“这个产业需要政府来规划，来调控，引导社会资金进入。这样才能办成可持续的养老产业。”
记者手记
别把养老产业做成房地产
“以前大家多是在郊区拿地进行开发，现在却都在市区内疯狂找地，局部地区5公里的区域内，甚至有3家高档养老机构同时在建设或规划，再这样发展下去，养老机构可能会像公交车站一样密集！”一位养老行业从业者感叹。多位业内人士就此表示，目前北京民营高端养老市场比较混乱，房地产业、酒店业、家电业甚至IT行业都在涉足养老业，而大家主要的注意力还是集中于扩建规模以及硬件设施，忽略了养老业在本质上来说是一个服务行业。
调查显示，多家房地产开发商都有点迫不及待，想尽早抢占先机，进入养老地产行业，且资本运作迹象非常明显。业内人士朱先生说，“前几年建设的高端养老机构不时传出经营状况不理想，转型或转让的消息，但后来者却毫不在乎，疯狂进入。”
面对北京不断升温的养老投资和现实经营的差距，业内人士只能归纳为热钱涌入，希望通过包装养老产业圈地融资。“把养老产业做成房地产，这是一个巨大的风险，而且也不利于满足城市养老的需求。”
