再以40-49岁的高净值人群为例，其医疗服务需求在近几年也处于快速释放状态。泰康调研数据表明，一方面，三甲医院仍是该群体就医选择的主要标的，但另一方面，当被问及如何应对不满意的就医体验，选择中资或外资私立医院的占到55%和41%以上，显示出其对替代性高端医疗健康资源的强烈需求。高净值人群的特征是期望以金钱获取到最为便捷、专业和全面的医疗服务。针对个人特点和体质提供的个性化全程医疗管理方案是高群体的重点需求，产品目标应以延长健康周期、延迟疾病发生、兼顾身体心理为聚焦。
资料来源：泰康调研，睿标环球
更一般地，清华大学地球系统科学系与国际著名学术期刊《柳叶刀》联合发表的分析表明，非传染性疾病已经取代传染性疾病成为了中国人疾病负担的主要贡献来源，并且外部环境和生活习惯性的危险因素是常人疾病风险的主要归因。心血管疾病、癌症、呼吸系统疾病、糖尿病已经成为中国的主要杀手。其背后，是空气污染、水污染、低水平体力活动、失衡膳食结构、吸烟和有害饮酒、代谢紊乱等等因素。世卫组织曾估计，2012年中国因空气污染导致的年龄标化死亡率为每10万人70例，远超世界平均的47例。针对11个城市青少年的调查显示，只有22.6%的男孩和11.3%的女孩满足每天的体力活动要求。从1980到2010年，沿海城市男生肥胖率从3.8%上升到了32.6%，女孩则从3%上升到19.1%。
资料来源：清华大学&《柳叶刀》杂志，睿标环球
综合来看，不仅仅是传统概念中的老年健康需求，更广年龄范围和更多社会阶层人群都存在持续且有支付能力的健康需求。而将各类健康需求向特定空间富集，形成商业地产、文旅地产、酒店度假等盈利业态，仍然需要以专业医疗类的健康资源为核心。
切入高增值服务环节
实现空间附加值最大化
围绕有支付能力的健康需求，康养地产还需要以构建品牌化、专业化、差异化的健康服务产品体系为导向。按照医疗过程划分，健康产业资源可分为防、诊、治、疗、养等环节，其中尤以预防、诊断和养生为康养地产的融合连接点。相关的高附加值、高新技术、高成长性细分健康产业应成为康养地产的重点发展方向。
“防、诊、治、疗、养”五个健康资源环节目前各自聚集了一批前沿技术。例如防治环节的基因测序、基因检测、液体活检、预防性疫苗，诊断环节的智慧医疗、远程医疗、医疗影像等等。治疗环节相关的高成长性技术更加丰富，包括面向通用场景的高端药物研发（mRNA核酸药、生物小分子药）以及强调个性化的新型治疗手段研发（基因治疗、干细胞治疗）。此外，3D生物打印、医疗机器人等技术手段也在多个许多环节能够实现落地应用，提供具有针对性的高端健康服务。
资料来源：华夏幸福，睿标环球
从前述重点房企的大健康布局领域也可以看到，近年各大企业都在向前沿、高附加值的专业医疗服务资源倾斜资本。华夏幸福产业研究的分析显示，中短期内最具发展潜力的13个生命健康细分产业中，非治疗类产业占到近一半，2020年市场规模有望来到近3000亿。其中，医疗影像行业具有千亿级大市场规模，基因测序、移动医疗、智慧医疗、分子诊断等产业则在百亿量级，成长性强、资本关注力度大、商业模式逐渐清晰，在合理的品牌规划下，都可以契合康养地产的To C产品化路径。
资料来源：华夏幸福，睿标环球
对于开发商而言，即使已经充分掌握项目整体市场需求和健康服务产品定位，整合健康资源仍然存在各类难点。以当前市场案例来看，地产主体整合健康资源主要有三类模式，收购参股、投资自建和合作运营。
收购参股
通过收购市场中成熟医疗机构的股权，直接获取成熟的医疗技术和管理运营团队。缺点则是选取高复用性的优质标的考验产业理解力，收购方式的商定及谈判也存在一定的不可预测风险。
投资自建
通过自建的方式为提供医疗服务，从而提升产品品质，实现地产增值的同时为医疗业态输送稳定消费者。该方式对开发商来说的自主可控性强。缺点则是医疗健康业态的催化成熟周期较长，前期投入巨大，且需要时间树立口碑。
合作运营
由地产商负责投资开发，同时与具有声誉的健康服务机构进行合作，入驻机构负责运营管理医疗健康业态。该方式可实现‘专业的人做专业的事’，提高运营效能，增加健康产品及附加空间业态的含金量。
头部地产商通过上述方式的多年产业上下游布局，往往都已拥有核心健康资源，剩下的就是在市场中检验布局逻辑，验证资源可落地性。
而对于康养地产后进者而言，瞄准产业前沿，布局高附加值且可持续的健康资源，则差异化机会仍然大有可为；盯紧资本动向，触达品牌化的专业供应商和服务商，则良性资源整合还有广阔天地。
康养地产必然需要以健康产品逻辑实现空间增值。大健康IP需要借助专业性的机构、产品、技术，才能在地产空间良性生长。
