康养地产需要重新审视居民健康消费需求，梳理拆分关键增值服务环节，激发健康需求的空间化富集，探索新兴医养产品、前沿技术、健康资源的地产融合路径。
康养地产的发展为解决健康服务资源的供需错位矛盾和空间分布矛盾提供了渠道。但现存项目常常陷于地产逻辑，产业布局缺乏统筹，盈利模式不够清晰。康养地产需要重新审视居民健康消费需求，梳理拆分关键增值服务环节，激发健康需求的空间化富集，探索新兴医养产品、前沿技术、健康资源的地产融合路径。
康养地产渐入红海
医养资源日趋重要
在健康需求激增和企业转型压力的双重驱动下，国内康养地产项目于2010年起逐步萌发，呈现出“依附城市”“多元主体”“医养双线”等特征。
2010年，我国卫生消费总额突破2万亿元，并且在此后多年中始终以超GDP增速的水平增长，近三年复合增长率仍然超过12%。
资料来源：国家统计局，睿标环球
同一时期，房价严控政策与健康产业指导政策开始出台，协同促进房企产业转型。以国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为序幕，房地产行业逐步告别高速增长，诸多头部房企纷纷开始转型过程。而一系列养老管理、健康服务业相关的政策东风，则促使康养地产领域成为房企转型布局的重要方向。
资料来源：公开资料，AECOM，睿标环球
现存项目特性一：依附城市
从国内康养地产现状看，一线城市集群和沿海旅游目的地是项目集中分布地区。一方面，优质的社会医疗资源在东部沿海城市富集度高，2016年国内78%的三甲医院都位于东部沿海地区；另一方面，这些地区的健康消费意愿和支付能力也更强，人均收入水平、老龄化程度都远超全国平均。
针对大型康养项目的不完全统计显示，京津冀、长三角、珠三角三地已有多处大型健康地产项目，且以进入门槛相对较低的养老地产为主。
资料来源：公开资料，AECOM，睿标环球
现存项目特性二：多元主体
康养地产参与方包括传统地产商、集团控股公司、险资公司、资本机构、核心医疗资源、衍生医疗产业等，参与主体众多，合作方式复杂。其中，传统地产商最为活跃，在多方合作中处于主导地位。而同时，增量项目愈发强调通过多种方式掌握核心医疗资源。
资料来源：睿标环球
现存项目特性三：医养双线
现存康养地产项目有两种主要布局思路，一是面向庞大且潜力巨大的老年群体，建设养老综合项目，二是深度融合医疗资源，实现专业医疗的社会化和旅居化。多数项目中两种类型在一定程度上相互交叉。
养老型项目进入门槛低，而与传统住宅结合程度高，可作为成熟社区、城市更新、旅居游乐等项目的拓展部分。万科、绿地、远洋、华润、保利等开发商主要以养老地产为大健康切入点，同时逐渐积累医疗资源。
专业医疗型项目由于涉及治疗环节，需要围绕医院、医生、机构等专业医疗资源展开项目。随着地产商的深入产业布局，成立、并购、深度合作国内外医疗资源，强专业性的健康地产项目成为近年的趋势。恒大、万达、泰禾在这方面相对典型，优先布局医院、品牌等专业资源，建立健康品牌认知。
资料来源：AECOM，睿标环球
购房需求不可持续
健康需求有待深挖
尽管全国范围的康养地产愈发的如火如荼，但相当多的项目仍然无法摆脱住宅产品思维。向养老需求者提供房子，无法解决老人照护、医疗、晚年生活等需求；向高净值人群提供房子，无法解决个性化健康管理的需求；向年轻群体提供房子，更无法解决其身心亚健康的健康优化需求。
现存康养地产项目往往倚重“地产”而轻视“健康”。市场多见的“森林康养”、“温泉spa”、“心灵疗愈”等“泛”健康主打卖点，实际上只能承担提供附加价值的空间产品功能，而无法承担核心健康产品功能。
当前市场环境下，除养老型项目外，长期居住功能难以成为项目核心需求。一方面，政府政策更加偏好地产项目的产业带动力，专业医疗品牌和健康服务能力成为取地关键指标；更重要的是，除非土地资源本身具有良好增值潜力，否则康养地产所能触达的购房租房需求难以满足其长期盈利需要。因此，能否真正读懂有支付能力的健康需求，并在合理空间中提供相应的健康产品，是康养地产项目能否良性发展的关键。
实际上，在人均收入大幅增长、消费结构不断升级、医学科技持续爆发的背景下，健康需求早已不局限在疾病诊疗环节。环境生态、食品安全、运动平衡等泛健康需求在中青年群体中快速扩散，美容复健、精准健康评估、个性化健康管理等等高端医疗需求也在快速拓展消费市场。
资料来源：麦肯锡调研，睿标环球
以80、90后居多的白领阶层为例，世卫组织的调查表明，由于工作压力大、加班频繁、经常熬夜、缺乏锻炼、饮食不规律等原因，作为代表性的高消费能力人群，其中82.8%处于亚健康状态。中国家庭报的数据也显示，35-44岁年龄冠心病发病率增幅达30.3%，高血压、甲状腺结节、胃癌等成为白领群体的高发慢性病。叮当研究院的数据同样表明，8090后中有养生意识的人群超过7成，2018年上半年叮当快药养生健康类产品销量同比增长72.5%。睡眠障碍、脱发、肝脏不适、肥胖、肠胃病等等成为该人群的主要健康障碍。
资料来源：叮当快药，睿标环球
