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今年4月2日，穆迪将雅居乐集团控股有限公司（以下简称雅居乐）的评级从“稳定”降至“负面”。当时的财报显示，2019年期末雅居乐总现金425.55亿元，其中有限制现金超90亿元；总借款人民币966.70亿元，一年之内需要偿还的银行及其他借款为422.97亿元。
8月份发布的最新财报中，雅居乐营业额为335.27亿，同比增长23.7%；但是净负债率为73.3%，仍然居高不下，较2019年年末仅下降了9.5个百分点。
随着“三道红线”等措施在房地产界中引起的恐慌，雅居乐听到的警钟或许更加沉重与刺耳。
雅居乐最为人津津乐道的是曾经作为“华南五虎”之一的身份，如今，其跌出第一梯队并且渐行渐远的窘态却也成为看客扔入井下的石子。
南国一梦
海南清水湾是雅居乐涉足房地产之后最美好的一场梦境。
2018年上半年，限购令的出台，直接击碎了陈卓林正酣甜的千亿梦想。2018年雅居乐销售业绩首破千亿，达1026.7亿元。尽管同比增长14.5%，但并没有完成1100亿元的业绩预期。
由于独特的气候条件和优美的自然环境，海南成为房地产投资的热土，但在这一片新兴的土地上，既有一夜暴富的掘金故事，也不乏折戟沉沙的没落背影。在这两段故事中，雅居乐都成为了最显眼的主角。
2007年，雅居乐耗资10亿元拿下清水湾一期12个地块，规划总建筑面积为296万平方米，规划开发建设的总费用不得低于53亿元，不过226元/平方米的超低价格也为清水湾项目的成功夯实了基础。
2008年，雅居乐又拿得清水湾第二期土地，而这次拿下的价格为207元/平方米甚至低于一期的价格，随后，雅居乐再接再厉，顺利拿下第三期土地，完成了清水湾的全面布局。
一二三期加在一起，占地15000亩，雅居乐拿地付出25亿元，10年之内投资130亿元，整个项目总计需要155亿元。
问题是雅居乐集团当时并没有那么多钱，可能连一期规划和建设需要的53亿元都没有。于是雅居乐集团和上市的保荐人——摩根士丹利谈了笔交易，将清水湾项目30%的股权出售给摩根士丹利，换取现金53亿元，清水湾项目得以顺利开工。
开盘后的清水湾项目异常火爆，每年为雅居乐源源不断地贡献销售业绩。
相关数据显示，2011年至2016年，清水湾的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元，2017年更是卖出170亿元，雅居乐和摩根士丹利均从中狠赚了一笔，尤其摩根士丹利在将股权转售雅居乐之后，加上分红，仅在清水湾一期即获利超过200亿元。雅居乐因为清水湾一期的红利，周转至二期和三期，整个清水湾项目成功推行。
尝到甜头的雅居乐开始照葫芦画瓢，继续在海南三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇拿下大量土地，想将雅居乐清水湾的模式复制出去。
清水湾项目对雅居乐的合约销售贡献极高。因为毛利高58%，让雅居乐赚得盘满钵满。
在2017年，雅居乐的合约销售大幅增长，其中897.1亿元的合约销售额中有近170亿元来自海南清水湾项目。
但好景不长，一纸限购令击碎了雅居乐的美梦。2018年，由于当年4月海南出台限购政策，海南清水湾项目的销售额基本停滞于2018年的前4个月。当时前四月累计销售额为80.37亿元，整年该项目销售额为83.08亿元。
但截至2018年底，雅居乐在海南的可售建筑面积依然近1000万平方米，占雅居乐集团全国3000多万平方米土储的近三分之一。
如今，房地产调控的基调已成定局，不可改变，但陈卓林的梦想仍旧在南国：“未来海南的政策还是有可能放开的。我们很有信心，我们的金蛋在海南。”
陈卓林依然对海南寄予着表面的希望，但是，事实上，那片海岛带给雅居乐的创伤，已经无法在可预见的未来弥补。
那么海南之外，雅居乐还有多少机会？
债务压顶
“三道红线”政策的未出先行，让融创、恒大、碧桂园等一众头筹梯队房企开始正视自己的债务问题。
作为房地产企业中的“中等生”，雅居乐的债务压力有多大？
在公司2019年年底约千亿元的有息债务中，超过420亿元是短期贷款，其中6个月以内的短期借款就超过了370亿元。而且，在公司的借款中，以外币记账的借款超过400亿元，占比逾 43%。
不止于此。
截至 2019 年年末，雅居乐的永续债达到历史最高的135.67亿元，这笔计在净资产上的百亿借贷终究也是需要偿还的。
如果楼盘销售回款迅速，借款也不存在太大的还款压力。
现实的情况是，雅居乐目前被困，扩规模的愿望难如人意。在加杠杆借贷、奋起拿地后，集团的销售并没有持续高增长。
2017 年是雅居乐集团的一个分水岭。在此之前公司并未积极扩张土地储备，2017 年之后，雅居乐集团每年新增的土地储备都在千万平方米左右，较之前的新增规模翻了数倍不止。也正是因为拿地力度骤增，公司的短期借款迅速增长。
2017-2019 年年末，雅居乐集团的短期借款规模分别为 271.46 亿元、353.33 亿元和 422.97 亿元，短贷占比分别达到 44.01%、39.91% 和 43.75%。
在楼市火热的2017年才开始急速扩张的雅居乐集团似乎就没有踩准节奏，之后“房住不炒”政策高压，直至如今雅居乐集团拿地依然没有放缓。
目前，雅居乐集团正在经历后知后觉扩张带来的资金压力，踏错拿地节奏的后果正在一步步重压雅居乐集团的现金流。
在雅居乐集团的短期债务中，6个月以内的借款是最主要的组成部分。众所周知，房企借款要么是项目直接借款，要么是公司运营层面借款。由于房企同时开发多个项目，因此项目借款是借款的主要构成之一。
期限更长、利率更低的银行贷款是房企融资的优先选择。对于房地产开发商而言，融资期限越长、利率越低，就越有利，这也是众多房企主要借款来自银行的原因。
银行借款在雅居乐集团的借款占比并不低。雅居乐集团对于银行等渠道的借款，似乎是偏爱短贷。
公司并非不想获得更多的长期借款。2018年10月，公司曾计划发行80亿元公司债，但遭到上交所终止。之后，雅居乐集团再无公开发债计划流出。
在境内发债遇阻后，雅居乐集团转身求助境外。目前，在雅居乐近千亿元的债务构成中，40%以上都是海外债。
由于疫情在全球不断扩散，房企海外融资愈发困难。即便发行，成本也将大幅提高，雅居乐集团海外债借新还旧变得更为艰难。
短期借款危如累卵，海外债遭遇意外疫情，雅居乐集团的逆势扩张之路并不平坦。在连续依靠主营之外的财技实现盈利上涨后，无论是境外评级机构，还是境内券商都对雅居乐集团的未来较为悲观。
中金公司表示，雅居乐集团业绩增长缺乏确定性。毛利率大幅下降，依靠出售子公司带来的一次性收益维持了利润的增长；无论是净负债率还是融资成本都在提高，公司财务状况有所恶化。
尽管陈卓林对未来有着美好的预期，却面临着与资本市场的信任博弈。
多元化乏力
如今，房价调控之下，寻找多元化的发展道路已经成为传统房地产企业普遍寻求的出路。雅居乐也不例外。
然而，即使是恒大，碧桂园，万科之流的优等生，也难有良策，处于烧钱摸索阶段。
陈卓林却在两年前放下豪言：“我希望2022-2023年，地产跟多元化业务将各占收入一半。”
不过，或许这对雅乐居来说，并没那么难，毕竟，雅乐居的地产业务业绩不容乐观。
想要依靠多元化的布局，拯救雅居乐于水火，或许只是陈卓林对资本市场的一种浪漫主义幻想。
自2015年开始，雅居乐发力多元化布局。
