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南沙某楼盘销售中心
国庆广州楼市一片热闹，因为开发商让利不少楼盘人气十足。不过，节后记者走访市场发现，这些楼盘普遍已收回折扣，有的甚至上调4000—5000元/平方米，销售人员已经避而不谈此前的优惠单位。但一些业内人士表示，开发商回笼资金的压力不会仅到假期结束就没有了，接下来会针对最新的情况制定新一轮的优惠方案。
■新快报记者 丁灿
优惠单位已卖完 有楼盘主推新货
国庆期间中心区两个“3”字头楼盘最受关注，假期后第一天，记者在其中一个楼盘——白云区某楼盘销售中心了解到，国庆期间推出的80多平方米的三房单位现在售价4.2万—4.5万元/平方米，而国庆假期优惠后单价为3.8万元/平方米。当记者询问有无特价单位时，销售人员表示项目从中秋前开始到国庆期间持续在搞优惠促销，基本已经清完，现在主推新一栋小高层单位，售价4.3万—4.5万元/平方米。随着假期结束，销售中心人气也随之退去，现场除销售人员外没有买家咨询。
中心区另一个“3”字头楼盘位于广钢新城，据销售人员介绍，国庆假期后两天每天推10套优惠单位，如果一次性付款，104平方米的单位折后总价390万元，单价3.75万元/平方米。不过，现在已经没有优惠，接下来也许还会有类似促销活动。
收回折扣的不仅是中心区楼盘，外围如知识城、增城朱村、南沙等板块有楼盘甚至宣称有涨价计划。如知识城板块某楼盘，国庆前一套91平方米的三房单位，折后196万元，节后据悉售价要220万元。朱村一楼盘据销售人员介绍，可能提高3000元/平方米。
开发商回款压力仍在
本轮优惠会持续
克而瑞广州区域数据显示，黄金周广州一手住宅的成交，整体表现一般，除去个盘成绩亮眼，比如兰亭盛荟与保利紫云新货去化率都达到了八成，而阳光城丽景湾、万科海上明月和金融街花溪小镇去化均超五成。其余项目表现平淡，去化不足四成。今年的黄金周广州楼市，确实是成色不足。
在此背景下，广州链家分析称，本轮的优惠应该会持续到10月底。发展商回笼资金的动力不会仅仅到假期结束就没有了，很多项目还是有比较多的货要走。预计接下来开发商会再针对最新的情况去制定新一轮的优惠方案。
的确仍有中心区项目节后推优惠单位，如位于中山大道东的海伦堡海伦时光加推10套特惠单位，折后单价3.8万—4万元/平方米。
降准虽有积极影响仍应做万全准备
业内分析
在国庆假期最后一天，央行宣布从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。有分析称，楼市或由此获得提振，也有人担忧楼价会走高。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，正如央行所强调的，本次降准仍然是定向降准，并非大水漫灌，考虑到不久前上一次降准后楼市政策不松反紧，还是要审慎观察楼市调控政策有无同步变化，不能轻易将其乐观地与楼市救市等同起来。当然，房地产作为资金密集型行业，同样属于宏观经济的一环，货币政策保持流动性的适度充裕，有利于为行业营造一个较为有利的大环境，其意义对楼市自然是积极的。对于行业来说，在不确定性面前，也许今天企业们都应该学习万科，做最糟糕的打算，做最万全的准备，“活下去”依然是当前房企最为务实的选择。
楼市降温已越来越多人认同
在龙头企业万科喊出“活下去”之后，各大房企在这个黄金周，终于开始了较大动作的促销。房地产市场研究专家赵卓文分析称，促销的效果，从目前来看，并没有达到预期。观望情绪，正在抬头。楼市将降温，目前已为越来越多人所认同。10月到12月，楼市的成交，将越来越艰难。
赵卓文认为，大开发商规模大，具有腾挪空间。在局部可能大幅促销来回笼资金。类似万科厦门项目这种出货方式，将令区域市场预期大幅改变。年末，最困难的将是中小开发商和中介企业，对他们来说，如何“活下去”，已经成为严峻的问题。
但目前就说楼市要凉凉，还为时过早。值得关注的是，北上广深的二手楼市成交下降明显。广州2018年1月到9月二手房的成交量下降近三成。二手缺成交，说明人气已经减弱。2018年第四季度楼市有点难，行业的最大挑战，是聚人气，促成交。此时此刻，最关键是要想方设法提升成交量。
节后可留意“卖一”业主的放盘
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刚刚过去的国庆黄金周，广州二手楼市的关注度不及一手，成交活跃度也不算高。据合富大数据监测阳光家缘公布的网签数据统计，黄金周七天（10月1日—7日）经中介促成的二手住宅网签量不足200套。合富研究院高级分析师梁燕明表示，鉴于不少有意换房的买家，都会选择在国庆黄金周期间看一手房，而目前在广州意向换房的人士大多会采取“卖一买一”的方式筹集换房资金，因此，节后可能会有已决定换房的“卖一”业主，会加快卖房的步伐，这种情况下可能会出现让价空间进一步扩大的情况，建议有意在10月购买二手房的买家可多留意。
广州二手楼市交投活跃度受政策及买家观望影响，自下半年以来交投活跃度逐月下降。据合富大数据监测阳光家缘公布的网签数据统计，9月经中介促成的二手住宅网签量约5309套，较8月明显减少。市场交投活跃度下降，也让业主心态有所转弱，不单一次性付款能争取到业主让价，现在就连按揭购房也有可能让业主给予一定的让价幅度。
一般来说，持有老城区二手房的业主，心态还是比较强硬，如果出售物业套现急切性不高的话，往往较难议价，甚至有部分业主还会以高于市场价放售。其他区域的业主，心态则相对没那么强硬。业主放售意愿比较急切的话，往往会比一般的业主更关注自己的放盘是否有买家看房、是否有买家看中。据合富置业海珠保利分行主管周绍群表示，现时工业大道中板块二手房市场放盘的业主，议价空间较之前有所增大，如果是急售的业主，更会经常了解自己放盘的情况。
