叫停“首付贷” 柳州楼市更健康
龙晓霞/文 何俊涛/图
国家主管部门对“首付贷”叫停之后，对柳州楼市的影响有多大？不少楼盘的负责人认为：更有利于柳州楼市的发展。
全面叫停“首付贷”
3月1日，沈阳针对大学生购房“零首付”的优惠政策刚刚传出，就让全国炸开了锅，并且被连夜叫停。
全国两会期间，政协委员李稻葵对这一现象直言：特别反对仅仅为了短期去库存而采取比如“零首付”这种饮鸩止渴的办法。他认为，如果这些政策的出台只为达到短期目的，则又一次在房地产市场埋下了“泡沫的种子”。
国家金融监管部门也表示正在密切关注部分地区房地产行业融资风险，将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款(即“首付贷”)的行为。中介投机行为、房贷首付类金融产品被中央列为“重点打击对象”。
同时，央行也表示将与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。“零首付”或“低首付”到底给楼市或整个金融市场带来怎么的影响？
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柳州楼市“低首付”现象存在
柳州人对“低首付”这个词不陌生，近年来，在楼盘广告中“低首付”以降低购房门槛的方式极其吸引购房者，并受到了青睐。
一位柳州楼市项目策划经理透露，以前经常有房开推出低首付（首付分期），在未收全首付的情况下，自行开具相应的发票，然后去银行把按揭部分的贷款先回款，而提高房价作为首付款会增加税款。据了解，目前柳州推出的“低首付”或者“0首付”主要分为四种情况。一是，首付真的能够低至几万块；二是开发商垫付部分首付款，购房者先付首付款的一部分，剩下的部分由开发商垫付，在规定时间内按约返还；三是“余款缓付”，对首付做分期，先付1到2成，余款分期缓付；四是选择金融产品分担部分首付款。
为何柳州“低首付”备受开发商和购房者推崇？去年，河西某项目刊登首付1.5成的广告后，项目销售人员表示效果出乎意料之外，“广告出来的当天就接到了四五十个来电，置业顾问都忙不过来。”
有业内人士分析，选择购买“低首付房”的置业者大多为年轻的刚需购房族，“低首付”购房方案大大降低了他们的购房门槛。柳州是一个典型的刚需城市，这是“低首付”在这里受欢迎的最主要因素。不少购房者也表示，不管是分期首付还是使用首付贷，都解决了他们的“燃眉之急”，让他们可以早一点买房。
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“零首付”可能存在的风险
“零首付”、“低首付”出现后，“首付贷”应运而生。所谓首付贷，是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆借，供购房者支付首付款。
柳州一位资深业内人士去年年底曾预测，2016年柳州会出现大规模“低首付”现象，将有越来越多的楼盘加入到这个队伍。据其分析，在大房企的冲击下，中小房企面临的局面越来越严峻，而“低首付”可以说是在这种情况下有效销售的方法之一。一个健康的房地产运行的产业链其实不应该这样，包括大房企在内的许多房企选择快速回笼资金，与中介公司或金融机构合作，不仅提前消耗了市场的购房需求，更重要的是会带来许多表面和隐藏的风险。
“能打击中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款，这不仅对于购房者而言是一件好事，对于房企来说也是一件好事，对于整个房地产市场的发展也是一件好事。”该业内人士认为，目前市场上太多购房者被“低首付”所迷惑，在未能准确衡量自身经济的情况下冲动购房，给后续付款、生活消费等带来许多麻烦。他认为，只考虑短期的行为，不利长效机制，应该反对。
楼市的首付多少，对购房者的整体资产是一把衡量尺子，高杠杆需警惕。如果按照20%首付计算，购房者使用的是5倍杠杆，如果首付款中有一半资金来源于融资，则购房者使用了高达十倍的杠杆。“零首付”几乎等于把杠杆作用放大到了无限大，未来房主如果收入不济，或楼市、汇率发生较大变化，拖欠贷款等违约现象就很容易发生。
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取消“低首付”影响不大
当前的柳州楼市，“低首付”不少，一些楼盘甚至以此作为营销手段吸引购房者。主管部门叫停“首付贷”之后，对柳州楼市的开发商会、购房者又有什么样的影响？在走访的客户中，有企盼保留的也有建议立即叫停的，更多的业内人士则认为，叫停之后，将更利于楼市健康发展。
对于一些楼盘来说，取消低首付之后，将增加销售难度。一位主推“低首付”的某楼盘项目策划经理分析说，近期国家推出的降低首套和二套首付的政策，说明政府部门现阶段是支持刚需购房的，且看到了刚需群的急渴。市场进一步推出“低首付”，也是为了吸引这部分钱不够、但急需购房的人群。取消之后，这部分距离支付政府部门规划的首付规定还有一定距离的刚需人群，就会拒之门外。对于像柳州这样的中小城市楼市来说，去库存的压力也将因之加大。
