文/杨之浩
1月12日，2016瑞银大中华研讨会在上海举行。会议对中国房地产行业未来一年发展进行了深入探讨，在供应与需求比例、REITs和未来房地产政策变化等多方面均作出了预测。瑞银中国房地产行业研究主管李智颖表示，总体而言，今年的供需比已比去年健康得多。
从2015年开始，需求和供应已经拉近许多，从2011年至2014年一直是供大于求。2013年底，新开工数字开始减少，2014年、2015年新开工方面维持负数。预计2016年的新供应将会比需求少，这也是自2010年新增供应量小于需求局面的六年后，供应量回归健康的头一年。
整体市场而言，以所有预售房除以过去6个月的销售得出的数据显示，一线城市库存基本健康，只有8个月的库存。二线城市也比高峰期的23个月少了很多。三线城市还是问题的重点，2014年10月份库存当量为34个月，现在已经有所好转。
从政策方面来看，瑞银分析认为，2016年在降息、降准两个方面可能会继续。存款准备金率目前尚处于高位，还有下调的空间。银行借贷是一方面，另一方面的政策是公积金和退休基金方面，按揭贷款方面可以有更多优惠空间。
李智颖表示，地方政府应当出台政策处理现在某些地方过多的存量房。在12月去库存被频频提及之后，特别在三四线存量房较多的城市，将用什么手段解决这一问题值得关注。目前，是采取政府补贴还是收购，具体细则尚未出台，操作方式也尚未明确。
瑞银认为，今年的房地产价格不会大幅增长，可能增长最多的主要是在一线城市，二线预计增幅也不会超5%，三线城市可能是持平为主。
就近期热议的REITs（房地产投资信托基金）问题，李智颖表示，REITs在国内存在法律上的空白。中国是唯一一个没有房地产债券的SDR货币，而房地产法规中最大的问题主要是在税务方面。如果REITs得以推行，通常将获得税务减免，避免了股东和开发商重复纳税的问题。房地产债券在国外很普遍是作为一个退休金的投资工具，退休金的投资工具要求稳定收入、稳定派息。
瑞银认为，未来一年内如果能出台一些房地产债券化的法规，将会成为房企发展的一大新方向。
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汇率变动直接影响资产价值，也直接影响了作为重要资产的房地产。近期，人民币对美元汇率出现明显贬值，去年12月以来在岸市场汇率走弱约3%。瑞银特约首席经济学家汪涛认为，人民币的汇率变动应放在参考一篮子货币、更具弹性的汇率政策框架下进行分析和判断。
瑞银预测：今年人民币对美元温和贬值5%
将人民币放在汇率与美元逐渐脱钩、弹性增加的政策框架下分析，瑞银认为未来一年央行可能会致力于保持人民币对一篮子货币的有效汇率的基本稳定，并增加人民币对美元汇率的双向波动。基于对美联储今年继续加息、美元指数走强的判断，预计2016年全年人民币将对美元温和贬值5%，
人民币大幅贬值的概率低
瑞银认为，尽管人民币贬值和资本外流的压力加大，2016年人民币对美元出现大幅贬值的概率仍然较低。未来一年虽然人民币对美元汇率预期将整体走弱，但期间将有升有贬、双向波动。在必要时，为了保持人民币汇率的大体稳定、避免出现大幅贬值和缓冲短期资本流出压力，央行会通过动用外汇储备、收紧现有的资本管制措施等方法来管理人民币对美元的贬值步伐。
